ปล่อยเช่าคอนโดให้ชาวต่างชาติย่านจตุจักร: ตม.30 เอกสาร และภาษีที่เจ้าของต้องรู้

ห้องคอนโดใกล้ BTS หมอชิต, MRT สวนจตุจักร และสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (บางซื่อ) เป็นทำเลที่ผู้เช่าชาวต่างชาติมองหาเป็นพิเศษ ทั้งคนที่ทำงานย่านพหลโยธิน คนที่เดินทางด้วยรถไฟทางไกลบ่อย และคนที่ชอบความสะดวกของตลาดนัดจตุจักรกับสวนวชิรเบญจทัศ (สวนรถไฟ) ในระยะเดินถึง เมื่อดีมานด์ฝั่งต่างชาติสูงขนาดนี้ เจ้าของห้องจำนวนไม่น้อยจึงปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติโดยไม่รู้ว่ากติกาต่างจากการปล่อยเช่าให้คนไทย จุดสำคัญที่คนมองข้ามคือ การให้ชาวต่างชาติเข้าพักก่อให้เกิดหน้าที่ทางกฎหมายที่เจ้าของห้องต้องรู้ และความไม่รู้นี่แหละที่ทำให้โดนปรับหรือมีปัญหาภาษีตามมาทีหลัง

ก่อนหรือตอนเซ็นสัญญา เจ้าของควรขอสำเนาเอกสารยืนยันตัวตนและสถานะการพำนักของผู้เช่าไว้เป็นชุด เพราะข้อมูลชุดนี้คือสิ่งที่ต้องใช้ตอนแจ้ง ตม.30 พอดี ถ้าเก็บครบตั้งแต่วันเซ็น เวลาแจ้งจริงจะไม่ต้องวิ่งตามเอกสารภายหลัง สิ่งที่ควรมีในแฟ้มผู้เช่าชาวต่างชาติมีดังนี้

• สำเนาหนังสือเดินทาง ทั้งหน้าข้อมูลส่วนตัวและหน้าวีซ่าหรือตราประทับเข้าเมืองล่าสุด เพื่อดูว่าได้รับอนุญาตให้อยู่ถึงวันไหน
• หลักฐานการพำนักหรือที่อยู่ปัจจุบัน สำหรับกรอกข้อมูลผู้เข้าพักและอ้างอิงในสัญญาเช่า
• สำเนาสัญญาเช่าที่ลงนามทั้งสองฝ่าย ระบุระยะเวลาเช่าและจำนวนผู้เข้าพักให้ตรงกับความจริง

ตม.30 (แจ้งที่พักคนต่างด้าว): พ.ร.บ.คนเข้าเมือง มาตรา 38 ให้ "เจ้าบ้าน เจ้าของหรือผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรม" ซึ่งรับคนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวเข้าพักอาศัย แจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองในท้องที่ที่บ้าน เคหสถาน หรือโรงแรมนั้นตั้งอยู่ (บ้าน เคหสถาน หรือโรงแรมที่ตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ แจ้งที่กองตรวจคนเข้าเมือง · ท้องที่ที่ไม่มีที่ทำการตรวจคนเข้าเมือง แจ้งที่สถานีตำรวจท้องที่) ภายใน 24 ชั่วโมงนับแต่เวลาที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัย · วิธีแจ้งให้เป็นไปตามระเบียบที่อธิบดีกำหนด (มาตรา 38 วรรคสาม) · มาตรา 4 นิยาม "เจ้าบ้าน" ว่า "ผู้ซึ่งเป็นหัวหน้าครอบครองบ้าน ในฐานะเป็นเจ้าของผู้เช่า หรือในฐานะอื่นใด ตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร" (พ.ร.บ.การทะเบียนราษฎร พ.ศ. 2534 มาตรา 4 เขียนฐานะไว้สามแบบ คือ "ในฐานะเป็นเจ้าของ ผู้เช่า หรือในฐานะอื่นใดก็ตาม") ผู้เช่าที่เป็นหัวหน้าครอบครองบ้านเป็นเจ้าบ้านตามนิยามนี้ · พ.ร.บ.คนเข้าเมืองไม่มีบทนิยามคำว่า "ผู้ครอบครองเคหสถาน" ที่ใช้ในมาตรา 38 (มาตรา 4 มีบทนิยามคำว่า "เคหสถาน") และไม่ได้เขียนว่าผู้เช่าที่ไม่ได้เป็นหัวหน้าครอบครองบ้านเป็นหรือไม่เป็นผู้ครอบครองเคหสถาน

ก่อนย้ายเข้า ให้ถามนิติบุคคลอาคารชุดหรือเจ้าของห้องว่าใครเป็นผู้ยื่น ตกลงกันในสัญญาเช่า และขอสำเนาใบรับแจ้งเก็บไว้

เหตุผลของกฎนี้คือรัฐต้องการทราบว่าชาวต่างชาติแต่ละคนพำนักอยู่ที่ใด วิธีแจ้งทำได้สามช่องทาง

1. ยื่นด้วยตนเองที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง พร้อมเอกสารผู้เข้าพักที่เตรียมไว้
2. ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนไปยังสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง
3. แจ้งออนไลน์ผ่านเว็บไซต์ immigration.go.th หลังลงทะเบียนบัญชีและได้รับอนุมัติ ซึ่งสะดวกที่สุดสำหรับเจ้าของที่ไม่ได้อยู่แถวจตุจักรตลอด

รายได้ค่าเช่าห้องถือเป็นเงินได้ประเภทที่ 5 ตามมาตรา 40(5) กรณีให้เช่าอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง เจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดาเลือกหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30% แล้วยื่นแบบ ภ.ง.ด.90 ต่อกรมสรรพากรภายในวันที่ 1 มกราคม–31 มีนาคม ของปีถัดไป จุดที่เจ้าของหลายคนสับสนคือกรณีผู้เช่าเป็นบริษัท เช่น บริษัทเช่าห้องแถวสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ให้พนักงานต่างชาติอยู่ กรณีนี้ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลมีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่าในอัตรา 5% และออกหนังสือรับรองการหักภาษีให้เจ้าของ ซึ่งเจ้าของนำไปใช้เป็น เครดิตภาษี ตอนยื่น ภ.ง.ด.90 ได้ ส่วนเงินประกันการเช่าหรือเงินมัดจำคอนโดโดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 2–3 เดือนของค่าเช่า ตามการเจรจา