วิวห้องคอนโดจตุจักร: ฝั่งสวนรถไฟ vs ฝั่งถนนกำแพงเพชร เลือกทิศไหนดี

ในคอนโดย่านจตุจักร คำว่า "วิวดี" มักหมายถึงห้องที่หันหน้าออกไปทาง สวนวชิรเบญจทัศ (สวนรถไฟ) ซึ่งมีพื้นที่ราว 375 ไร่ และต่อเนื่องกับสวนจตุจักรรวมเป็นผืนสีเขียวราว 753 ไร่ ห้องฝั่งนี้จะได้แสงเช้าเย็นสบาย มองเห็นเรือนยอดไม้แทนหลังคาตึก และเสียงรบกวนจากพื้นถนนน้อยกว่าชัดเจน ส่วนห้องอีกฝั่งคือห้องที่หันออกถนนกำแพงเพชร 2/3 ซึ่งเป็นแนวเดียวกับทางเข้า MRT กำแพงเพชร ทางออก 2 และอยู่ใกล้ตลาดนัดจตุจักรที่ตั้งอยู่ติดถนนกำแพงเพชรพอดี

ความต่างที่รู้สึกได้ทุกวันจึงไม่ใช่แค่ภาพที่เห็นผ่านกระจก แต่เป็นการแลกระหว่าง วิวและความเงียบของฝั่งสวน กับความใกล้ทางเข้าสถานีของฝั่งถนน ฝั่งถนนกำแพงเพชรแลกวิวสีเขียวและความสงบไปกับการเดินออกไปขึ้น MRT กำแพงเพชรหรือ BTS หมอชิตได้สะดวกกว่า แต่ก็ต้องรับการจราจรของรถบรรทุกส่งของเข้าตลาด ฝุ่นควันริมถนน และความคึกคักระดับพื้นถนน โดยเฉพาะวันเสาร์อาทิตย์ที่ตลาดนัดเปิดเต็มรูปแบบ ก่อนตัดสินใจจึงควรรู้ก่อนว่าสองฝั่งนี้ต่างกันตรงไหนบ้าง

พูดให้ตรงคือฝั่งสวนขายความสงบและสายตาที่ได้พัก ส่วนฝั่งถนนขายความสะดวกในการเข้าออกย่าน หากคุณเป็นคนที่ออกจากบ้านทุกเช้าไปขึ้นรถไฟฟ้า แนวถนนกำแพงเพชรอาจจบปัญหาได้มากกว่าที่คิด แต่ถ้าอยู่บ้านบ่อยและต้องการบรรยากาศ ฝั่งสวนรถไฟก็ให้สิ่งที่เงินซื้อยากในเมือง อย่างไรก็ตาม ตัวแปรที่คนมักลืมและสำคัญไม่แพ้วิวเลยคือทิศของห้อง ซึ่งจะว่ากันต่อในหัวข้อถัดไป

วิวสวยกับทิศดีไม่ใช่เรื่องเดียวกันเสมอไป เพราะห้องที่หันหน้าสวนรถไฟในบางตำแหน่งของอาคารก็บังเอิญหันไปทางทิศตะวันตกพอดี และทิศตะวันตกคือทิศที่รับแดดบ่ายเต็ม ๆ ทำให้ห้องร้อนสะสมและกินไฟแอร์มากกว่าทิศอื่นอย่างเห็นได้ชัด ในทางปฏิบัติ ห้องหันทิศตะวันตกอาจต้องเปิดแอร์ต่อเนื่องตั้งแต่ราวบ่ายโมงไปจนถึงประมาณสองทุ่ม ขณะที่ห้องหันทิศเหนือจะเย็นกว่าและไม่ต้องสู้กับแดดสะสมแบบนั้น ค่าไฟที่ต่างกันจึงไม่ใช่เรื่องเล็ก

ตัวเลขจากกรณีจริงช่วยให้เห็นภาพ มีผู้เช่าห้องหันทิศตะวันตกเฉียงใต้ที่โครงการ Ideo Q Sukhumvit 36 จ่ายค่าไฟเดือนเมษายนราว 6,500 บาท แต่หลังย้ายไปห้องหันทิศเหนือในอาคารเดียวกัน ค่าไฟลดเหลือราว 3,200 บาท เท่ากับต่างกันเกือบเท่าตัวในเดือนที่ร้อนที่สุด แม้จะเป็นคนละอาคารกับคอนโดย่านจตุจักร แต่หลักการเรื่องแดดและทิศเป็นเรื่องเดียวกันทั้งกรุงเทพฯ บทเรียนสำหรับคนเลือกห้องแถวสวนรถไฟหรือถนนกำแพงเพชรจึงชัดเจน คือให้จับคำถามเรื่องวิวไปพร้อมกับเข็มทิศ ถ้าได้วิวสวนในทิศเหนือหรือตะวันออกถือว่าคุ้มสองต่อ แต่ถ้าวิวสวนมาพร้อมทิศตะวันตก ให้คิดเผื่อค่าแอร์ที่จะตามมาด้วย

สำหรับห้องฝั่งถนนกำแพงเพชรโดยเฉพาะ ความสูงของชั้นคือตัวตัดสินว่าจะอยู่สบายหรือรำคาญ เพราะตลาดนัดจตุจักรตั้งอยู่ติดถนนกำแพงเพชรพอดี ชั้นต่ำฝั่งถนนจึงรับการเคลื่อนไหวของรถบรรทุกส่งของ เสียงขนลงของ และความคึกคักระดับพื้นถนนเต็มที่ โดยหนักสุดในวันตลาด คือเสาร์อาทิตย์ ยิ่งใกล้แนวทางออก MRT กำแพงเพชร ทางออก 2 และ BTS หมอชิต ทางออก 1 ซึ่งเป็นจุดที่คนเข้าออกตลาดหนาแน่น ชั้นล่าง ๆ ก็ยิ่งได้ยินทุกอย่างชัด ส่วนชั้นสูงฝั่งถนนจะหนีฝูงชนและเสียงรถบรรทุกระดับพื้นได้มาก แม้ยังอยู่ในแนวถนนอยู่ดี ขณะที่ฝั่งสวนรถไฟเงียบกว่าแทบทุกระดับความสูง แทนที่จะเชื่อคำโฆษณาเรื่องเสียง ให้ไปตรวจด้วยตัวเองตามรายการนี้

1. ไปดูห้องจริงในเช้าวันเสาร์ ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดนัดจตุจักรและการขนส่งของเข้าตลาดคึกคักที่สุด ไม่ใช่ดูเฉพาะวันธรรมดาที่เงียบกว่าปกติ
2. เปิดหน้าต่างหรือประตูระเบียงทิ้งไว้สักห้านาที แล้วฟังว่าเสียงรถบรรทุก เสียงขนของ และเสียงฝูงชนลอยขึ้นมาถึงชั้นนั้นแค่ไหน
3. ยืนที่ระเบียงมองลงไปว่าห้องอยู่ตรงแนวถนนกำแพงเพชรโดยตรง หรือมีอาคารอื่นคั่นกันเสียงบางส่วน
4. เทียบห้องชั้นต่ำกับชั้นสูงในแนวเดียวกันถ้าทำได้ จะรู้สึกถึงความต่างของเสียงพื้นถนนทันที
5. ถามนิติบุคคลว่ารถส่งของเข้าตลาดเริ่มเคลื่อนตั้งแต่กี่โมง เพื่อประเมินว่าเสียงเช้ามืดจะกระทบการนอนหรือไม่
6. หากเน้นความเงียบเป็นหลัก ให้เทียบกับห้องฝั่งสวนวชิรเบญจทัศในชั้นใกล้เคียงกันไปด้วย เพื่อดูว่าส่วนต่างราคาคุ้มกับความสงบที่ได้หรือเปล่า

ห้องหันหน้าสวนรถไฟในย่านจตุจักรมักมีส่วนเพิ่มของราคาขายและค่าเช่าเหนือห้องฝั่งถนนกำแพงเพชรในโครงการเดียวกัน แต่ส่วนเพิ่มนี้เป็นตัวเลขที่ต่างกันไปในแต่ละโครงการและแต่ละชั้น จึงควรตรวจสอบเฉพาะโครงการ ณ ช่วงเวลาที่จะซื้อหรือเช่าจริง ไม่ใช่ยึดตัวเลขตายตัว ที่สำคัญกว่านั้น มีกรณีศึกษาคอนโดในสิงคโปร์ชี้ว่า ส่วนเพิ่มราคาของยูนิตที่มีทิศทางหรือวิวดีกว่าตอนเปิดขาย มักไม่ได้กลับมาเป็นกำไรตอนขายต่อในสัดส่วนที่จ่ายเพิ่มไป โดยเฉพาะเมื่อส่วนต่างตอนเปิดขายสูงมาก พูดง่าย ๆ คือให้คิดว่า วิวสวนรถไฟคือสิ่งที่จ่ายเพื่อความสุขที่ได้ใช้เองตอนนี้ ไม่ใช่หลักประกันกำไรตอนขายต่อ

สรุปให้เลือกได้ง่าย ๆ ห้องฝั่งสวนรถไฟเหมาะกับคนทำงานที่บ้าน คนที่นอนหลับยากหรือไวต่อเสียง และคนที่อยู่ยาวและให้ค่ากับบรรยากาศทุกวัน ส่วนห้องฝั่งถนนกำแพงเพชรเหมาะกับคนที่เดินทางด้วยรถไฟฟ้าเป็นหลักและให้ค่ากับความใกล้ทางออก MRT กำแพงเพชร คนที่คุมงบเป็นสำคัญ และคนที่แทบไม่อยู่บ้านช่วงกลางวัน ไม่ว่าจะเลือกฝั่งไหน ควรตรวจสอบส่วนเพิ่มราคา ทิศของห้อง และรายละเอียดเฉพาะโครงการกับผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ อีกครั้งก่อนตัดสินใจ เพราะตัวเลขและเงื่อนไขเปลี่ยนได้ตลอดเวลา