รีวิว Life Ladprao Valley คอนโดใหม่ MRT พหลโยธิน อยู่เองหรือปล่อยเช่าดีกว่า

แผนที่ © Google

สถานที่

เดอะ ไลน์ จตุจักร-หมอชิต

988 ถ. พหลโยธิน แขวงจอมพล เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร 10900 ประเทศไทย

การเดินทาง: จากMRT สวนจตุจักร เดินประมาณ 6 นาที

จตุจักร · เขตจตุจักร

เปิดแผนที่↗

จุดขายจริงของทำเลนี้อ่านออกจากระยะเดินสามเส้น: จากตัวตึกถึงทางออก 4 ของ MRT พหลโยธิน ประมาณ 350 เมตร, ถึงเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ประมาณ 250 เมตร และถึงยูเนี่ยนมอลล์ ประมาณ 500 เมตร ตัวเลขฟังดูใกล้ แต่ต้องแปลเป็นนาทีเดินตามสภาพถนนลาดพร้าวจริง ๆ ช่วงนี้เป็นถนนใหญ่รถแน่นเกือบทั้งวัน มีจุดต้องข้ามแยกและรอสัญญาณไฟ ทางเท้าไม่ได้มีหลังคาคลุมตลอดสาย ฝนตกหรือแดดเที่ยงคือต้องกางร่ม ระยะ 250 เมตรถึงห้างจึงกินเวลาเดินจริงราว 4–5 นาที ส่วน 350 เมตรถึงปากทางออก MRT ประมาณ 5–6 นาทีเมื่อรวมเวลารอข้ามถนน ไม่ใช่คอนโดที่ลงลิฟต์แล้วแตะบัตรได้ทันทีแบบตึกติดสถานี แต่ก็ยังอยู่ในระยะเดินสบายสำหรับคนใช้ชีวิตแถวนี้ทุกวัน

• ถึงเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ~250 เมตร เดินจริงราว 4–5 นาที ผ่านทางเท้าที่มีช่วงไม่มีหลังคาคลุม
• ถึงทางออก 4 MRT พหลโยธิน ~350 เมตร เดินจริงราว 5–6 นาที รวมเวลารอข้ามแยกถนนลาดพร้าว
• ถึงยูเนี่ยนมอลล์ ~500 เมตร เดินราว 7–8 นาที เหมาะกับคนไม่รีบและไม่ใช่ชั่วโมงแดดจัด
• MRT พหลโยธิน อยู่บนสายสีน้ำเงิน ต่อไป MRT สวนจตุจักร แล้วเชื่อม BTS หมอชิต หรือวิ่งยาวถึงสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (บางซื่อ) ได้ในไม่กี่สถานี

ตัวเลขแข็ง ๆ ของโครงการคือ อาคารสูง 44 ชั้น จำนวน 1,140 ยูนิตพักอาศัย บนที่ดิน 5-2-45.5 ไร่ ก่อสร้างแล้วเสร็จปี 2564 พัฒนาโดยบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวนยูนิตที่มากขนาดนี้มีนัยที่ควรรู้ก่อนเข้าอยู่: ชั่วโมงเร่งด่วนเช้าลิฟต์อาจต้องรอ โดยเฉพาะยูนิตชั้นสูง และเวลาจะขายต่อหรือปล่อยเช่า คุณกำลังแข่งกับเพื่อนร่วมตึกอีกกว่าพันห้องในทำเลเดียวกัน นี่คือประเด็นที่รูปในโบรชัวร์ไม่เคยบอก ควรไปยืนดูโถงลิฟต์ช่วงเช้าวันธรรมดาด้วยตัวเองสักครั้ง

• ส่วนกลางสไตล์หุบเขาสูง 4 ชั้น เป็นจุดขายหลักของดีไซน์โครงการ
• สระว่ายน้ำ 3 สระ ฟิตเนส และซาวน่า คือส่วนที่ผู้อยู่จริงใช้บ่อยที่สุดในชีวิตประจำวัน
• ห้องโยคะและ Skywalk circuit ใช้เป็นครั้งคราว เหมาะกับคนออกกำลังกายสม่ำเสมอ
• ผนังปีนหน้าผาจำลอง ห้องเธียเตอร์ และห้องสมุด สวยในวันเปิดตัว แต่คนส่วนใหญ่ใช้ไม่กี่ครั้งต่อปี
• ที่จอดรถ 482 คัน คิดเป็นประมาณ 42% ของจำนวนยูนิต ไม่ใช่ 1 คันต่อห้อง

เรื่องที่จอดรถต้องพูดให้ชัด: 482 ช่องต่อ 1,140 ยูนิต แปลว่าที่จอดไม่พอแบบหนึ่งห้องหนึ่งคัน ถ้าคุณมีรถและคิดจะซื้ออยู่เอง ต้องเผื่อใจเรื่องจอดซ้อนคันหรือหาที่จอดรอบนอกในบางช่วง สำหรับผู้เช่าที่พึ่ง MRT พหลโยธินเป็นหลักและไม่มีรถ ข้อนี้แทบไม่กระทบ ซึ่งสอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมายจริงของตึกนี้ ส่วนวิวชั้นล่าง ๆ ควรถามให้ชัดว่าหันเข้าคอร์ตกลางหรือหันออกถนนลาดพร้าว เพราะดีไซน์แบบหุบเขาทำให้บางยูนิตมองเข้าด้านในตึกเป็นหลัก

โครงการมีห้องให้เลือกสามแบบ ตั้งแต่สตูดิโอไปจนถึง 2 ห้องนอน ขนาดแต่ละแบบบอกได้เลยว่าเหมาะกับใคร สตูดิโอ 28.8 ตร.ม. คือขนาดสำหรับคนอยู่คนเดียวหรือปล่อยเช่าพนักงานออฟฟิศ อยู่ได้สบายแต่ไม่เหลือมุมทำงานแยกจากที่นอนนัก 1 ห้องนอน 35.0–37.0 ตร.ม. คือสวีตสปอตของทำเลนี้ กั้นห้องนอนออกจากส่วนนั่งเล่นได้จริง ส่วน 2 ห้องนอน 48.6–66.5 ตร.ม. เหมาะกับคู่หรือครอบครัวเล็ก แต่ช่วงขนาดกว้างมาก ต้องดูผังเป็นห้อง ๆ ว่าห้องนอนที่สองเป็นห้องเต็มหรือห้องเล็กพอวางเตียงเดี่ยว

คำถามว่าซื้ออยู่เองหรือปล่อยเช่าดีกว่า ตอบได้จากตัวเลขและทำเล ฝั่งปล่อยเช่า กลุ่มผู้เช่าจริงคือพนักงานออฟฟิศย่านรัชโยธิน–พหลโยธิน เช่น สำนักงานใหญ่ ปตท. และ SCB Park ที่เดินหรือต่อ MRT พหลโยธินเข้าที่ทำงานได้สะดวก ลองคิดผลตอบแทนคร่าว ๆ จากตัวเลขที่ตรวจสอบได้: 2 ห้องนอนปล่อยเช่าเริ่ม ~38,000 บาท/เดือน คิดเป็นปีละ ~456,000 บาท เทียบราคาซื้อ ~4.8–5.0 ล้านบาท ได้ yield ขั้นต้นราว 9–9.5% ต่อปี ซึ่งเป็นตัวเลขก่อนหักค่าส่วนกลาง ภาษี และช่วงห้องว่าง จึงเป็นเพดานบน ไม่ใช่กำไรสุทธิ ควรคำนวณใหม่ตามเงื่อนไขจริงและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีก่อนลงเงิน

สรุปให้ตัดสินใจง่าย: ถ้าคุณเป็นพนักงานย่านรัชโยธินที่ใช้ MRT พหลโยธินทุกวันและไม่มีรถหลายคัน ซื้ออยู่เองคุ้มค่าและใช้ทำเลได้เต็มที่ แต่ถ้ามองเป็นการลงทุน ตึกนี้เข้าทางกลุ่มซื้อปล่อยเช่ามากกว่า เพราะ yield ขั้นต้นน่าสนใจและมีฐานผู้เช่าออฟฟิศรองรับ เพียงแต่ต้องยอมรับการแข่งขันจาก 1,140 ยูนิต และควรเทียบราคาเข้ากับตึกเก่าอย่าง M Ladprao ที่ต้นทุนต่อห้องต่ำกว่าก่อนเสมอ ทุกตัวเลขในบทความเป็นค่าประมาณ ณ ช่วงเวลาที่เขียน ควรตรวจสอบอีกครั้งและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจซื้อหรือลงทุน