เช็กลิสต์ก่อนจองคอนโดพรีเซล จตุจักร-หมอชิต: 5 จุดที่คนย่านนี้ต้องถามเซลส์

แนวจตุจักร-หมอชิต-บางซื่อ เป็นหนึ่งในทำเลที่ยังขยับตัวเร็วที่สุดในกรุงเทพฯ ตอนนี้ ตั้งแต่สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ที่ยังทยอยเปิดใช้เต็มรูปแบบ ไปจนถึงที่ดินเปล่าริมถนนวิภาวดีรังสิตและพหลโยธินที่ยังรอการพัฒนาอยู่หลายแปลง ความหมายของมันสำหรับคนที่กำลังจะจองพรีเซลก็คือ ภาพเรนเดอร์ที่คุณเห็นวันนี้อาจไม่ใช่สิ่งที่คุณจะได้จริงในอีกสองสามปี ที่ดินโล่งข้างตึกที่ตอนนี้เปิดวิวโปร่ง อาจกลายเป็นอาคารสูงบังแสงและบังวิวได้ตั้งแต่ยังไม่ทันโอน

ต่างจากการซื้อคอนโดสร้างเสร็จที่เดินเข้าไปยืนในห้องจริง เปิดหน้าต่างฟังเสียงจริง วัดแดดจริงได้เลย การจองพรีเซลคือการวางเงินบนกระดาษ คุณจ่ายเงินจองให้กับสิ่งที่ยังไม่มีอยู่ หน้าที่ของคุณจึงไม่ใช่การเชื่อโบรชัวร์ แต่คือการตรวจสอบสิ่งที่โบรชัวร์ไม่ได้บอก โดยเฉพาะเรื่องวิว เสียงจากรถไฟฟ้าและสายไฟ และส่วนต่างราคากับตึกรีเซลข้างเคียง ซึ่งเป็นสามเรื่องที่พอร์ทัลอสังหาฯ แทบไม่เคยพูดถึง

1. วิว ระยะร่น และแสง — อ่านผังที่ดินรอบโครงการก่อนที่ตึกใหม่จะขึ้นมาบัง
2. เสียงจากรถไฟฟ้า สายไฟ และถนน — เช็กว่าชั้นและทิศไหนเงียบจริง ไม่ใช่แค่ชั้นสูงแล้วเงียบ
3. ประวัติการส่งมอบของผู้พัฒนา — ดูโครงการที่สร้างเสร็จแล้วเป็นตัวแทนคุณภาพงาน
4. โครงสร้างเงินจอง-เงินดาวน์ และเงื่อนไขสัญญาที่ต้องได้เป็นลายลักษณ์อักษร
5. ราคาต่อตารางเมตรของพรีเซล เทียบกับราคารีเซลในตึกข้างเคียงที่สร้างเสร็จแล้ว

เริ่มจากการเปิดแผนที่ดาวเทียมดูแปลงที่ดินรอบโครงการ แปลงไหนที่ยังเป็นที่โล่ง อาคารเตี้ย หรือโกดังเก่า ให้ถือว่ามีโอกาสกลายเป็นตึกสูงได้ในอนาคต โดยเฉพาะแปลงริมวิภาวดีรังสิตและพหลโยธินที่ติดแนวรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นทำเลที่นักพัฒนาจ้องอยู่ จากนั้นลองสอบถามแนวทางการใช้ประโยชน์ที่ดิน (ผังเมือง) กับเขตจตุจักรหรือเขตพญาไทตามที่ตั้งโครงการ เพื่อประเมินว่าที่ดินข้างๆ ขึ้นตึกสูงได้แค่ไหน แล้วค่อยยิงคำถามเจาะจงใส่เซลส์ว่าห้องที่คุณสนใจหันไปทางแปลงไหน

ดูตัวอย่างขนาดของโครงการอย่าง เดอะ ไลน์ จตุจักร-หมอชิต ที่เป็นอาคารเดียวสูง 43 ชั้น มีถึง 841 ยูนิต เพดานสูง 2.7 เมตร ห้องมีตั้งแต่ 25.25 ถึง 105.75 ตร.ม. บนแปลงที่ดินหนาแน่นขนาดนี้ ทิศและชั้นของห้องคือสิ่งที่ตัดสินทุกอย่าง ห้องหันสวนจตุจักรหรือสวนวชิรเบญจทัศ (สวนรถไฟ) ย่อมได้วิวที่ยั่งยืนกว่าห้องที่หันเข้าด้านในหรือหันไปทางแปลงที่ยังรอพัฒนา

• ห้องที่สนใจหันทิศไหน และชั้นช่วงใดที่ยังมองเห็นสวนจตุจักร/สวนวชิรเบญจทัศ ไม่ใช่หันเข้าด้านในหรือทางแปลงว่าง
• ระยะร่น (setback) จากแนวเขตที่ดินด้านที่ห้องหันไปมีกี่เมตร
• ที่ดินแปลงข้างเคียงมีผู้พัฒนารายเดียวกันหรือรายอื่นถือครอง/มีสิทธิพัฒนาอยู่แล้วหรือไม่
• ชั้นต่ำสุดที่การันตีว่าไม่มีอาคารบังในระยะที่กำหนด (ขอให้ระบุเป็นลายลักษณ์อักษร)
• แปลนชั้นจริง (floor plan) ของยูนิตนั้น ขอดูก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่ดูแค่ห้องตัวอย่าง

เสียงเป็นเรื่องที่เรนเดอร์บอกไม่ได้เลย ห้องที่หันเข้าหาแนว BTS สายสุขุมวิทหรือ MRT สายสีน้ำเงินที่ยกระดับ แนวรางเข้าสู่สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ และฝั่งที่ติดทางด่วน/ถนนวิภาวดีรังสิต จะได้ยินเสียงต่างจากห้องที่หันเข้าคอร์ทด้านในอย่างชัดเจน และอย่าเชื่อความเข้าใจผิดที่ว่าชั้นสูงเงียบกว่าเสมอ เพราะใกล้แนวรางยกระดับ เสียงรถไฟฟ้ากลับลอยขึ้นไปถึงชั้นสูงได้ บางครั้งชั้นกลางที่มีอาคารอื่นช่วยบังกลับเงียบกว่า วิธีที่ตรงที่สุดคือไปยืนที่แปลงจริงทั้งช่วงเร่งด่วนเช้า-เย็น และช่วงค่ำดึก ก่อนตัดสินใจ

ความสะดวกกับเสียงมักมาคู่กัน เดอะ ไลน์ จตุจักร-หมอชิต เชื่อม BTS หมอชิต ด้วยสกายวอล์กราว 400 เมตร และอยู่ห่าง MRT จตุจักร ราว 350 เมตร ซึ่งเป็นข้อดีสำหรับคนเดินทาง แต่ก็แลกมากับการที่ยูนิตฝั่งติดรางย่อมรับเสียงมากกว่า จึงต้องถามสเปกกระจกและระยะห่างจากรางให้ชัด แล้วเทียบกับรหัสห้องที่หันเข้าด้านใน

• รหัสห้อง/แปลนไหนหันเข้าหาแนวราง BTS/MRT หรือถนนวิภาวดีรังสิต และรหัสไหนหันเข้าคอร์ทด้านใน
• ระยะห่างจากห้องถึงรางรถไฟฟ้าที่ใกล้ที่สุดกี่เมตร
• หน้าต่างเป็นกระจกสองชั้น (double glazing) หรือกระจกกันเสียงสเปกใด
• ห้องอยู่ในแนวสายไฟแรงสูงหรือใกล้เสาส่งไฟฟ้าหรือไม่ ทั้งเรื่องทัศนียภาพและระยะปลอดภัย
• ขออนุญาตไปยืนที่แปลงจริงในช่วงรถไฟฟ้าวิ่งถี่ (เช้า-เย็น) เพื่อฟังเสียงด้วยตัวเองก่อนวางเงินจอง

ประวัติผู้พัฒนาคือหลักประกันที่จับต้องได้ที่สุดในการซื้อของที่ยังไม่มี ยกตัวอย่าง เดอะ ไลน์ จตุจักร-หมอชิต พัฒนาโดยแสนสิริ (Sansiri) ในฐานะเมกะโปรเจกต์ที่อยู่อาศัยแห่งแรกที่ร่วมทุนกับ BTS มูลค่าโครงการ 5.7 พันล้านบาท และก่อสร้างแล้วเสร็จเมื่อเดือนธันวาคม 2561 หมายความว่าคุณเดินเข้าไปดูของจริงเพื่อประเมินคุณภาพงานได้ ให้ขอรายชื่อโครงการที่ผู้พัฒนาสร้างเสร็จแล้วพร้อมวันส่งมอบจริง ไม่ใช่แค่ไทม์ไลน์ที่ประกาศไว้ เพราะกำหนดการที่แจ้งตอนพรีเซลเป็นสิ่งที่คาดการณ์ ไม่ใช่การรับประกัน

เรื่องเงินต้องเข้าใจโครงสร้างให้ครบ ทั้งเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์ที่ผ่อนระหว่างก่อสร้าง ขอเงื่อนไขการคืนเงินกรณีโครงการล่าช้าหรือไม่เป็นไปตามที่ตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร และควรให้ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายตรวจสัญญาก่อนเซ็น บทความนี้ไม่ให้การรับประกันทางกฎหมายหรือการลงทุนใดๆ

• ขอรายชื่อโครงการที่สร้างเสร็จแล้วของผู้พัฒนา พร้อมวันส่งมอบจริงเทียบกับที่เคยประกาศ
• สอบถามโครงสร้างเงินจอง/เงินทำสัญญา/เงินดาวน์ และยอดผ่อนต่อเดือนระหว่างก่อสร้าง
• ขอเงื่อนไขการคืนเงินกรณีก่อสร้างล่าช้าหรือสเปกไม่ตรงเป็นลายลักษณ์อักษร
• คำนวณราคาต่อตารางเมตรของยูนิตพรีเซล แล้วเทียบกับราคาเสนอขายรีเซลในตึกสร้างเสร็จข้างเคียง
• ให้ทนายหรือผู้เชี่ยวชาญตรวจร่างสัญญาก่อนเซ็นทุกครั้ง

วิธีใช้ตารางนี้คือเอาราคายูนิตพรีเซลหารด้วยพื้นที่ ได้ราคาต่อ ตร.ม. แล้วนำไปเทียบกับราคาเสนอขายรีเซลของตึกสร้างเสร็จในละแวกเดียวกัน เช่น เอ็ม จตุจักร ในซอยพหลโยธิน 18 หรือ ยู ดีไลท์@จตุจักร สเตชั่น ในซอยพหลโยธิน 18/1 หากพรีเซลแพงกว่ารีเซลมากโดยไม่มีเหตุผลด้านทำเลหรือสเปกที่ชัดเจน นั่นคือสัญญาณให้ต่อรองหรือทบทวน ตัวเลขทั้งหมดข้างต้นเป็นช่วงโดยประมาณและเปลี่ยนแปลงได้ ควรตรวจสอบราคาปัจจุบันอีกครั้งก่อนตัดสินใจ