สิทธิการเช่าคอนโดบางซื่อเหลือกี่ปี คิดราคาต่อ ตร.ม. ยังไงให้ไม่ขาดทุน

คอนโดที่ขึ้นรอบ ๆ สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (บางซื่อ) จำนวนหนึ่งปลูกอยู่บนที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย ไม่ใช่ที่ดินที่ขายขาด สิ่งที่ผู้ซื้อได้จึงเป็น สิทธิการเช่า (leasehold) ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ (freehold) — พูดง่าย ๆ คือคุณได้สิทธิ์อยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ตามสัญญาเช่า แต่โฉนดยังอยู่ในมือเจ้าของที่ดินเดิมตลอดเวลา เมื่อสัญญาหมด สิทธิ์ก็หมด ตรงนี้ต่างจากคอนโดย่านพหลโยธินหรือลาดพร้าวที่ขายขาดเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อ

กฎที่ต้องรู้ก่อนอื่นคือ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 การเช่าอสังหาริมทรัพย์ทำได้สูงสุด 30 ปีต่อการจดทะเบียนหนึ่งครั้ง ถ้าเขียนในสัญญาไว้นานกว่านั้น กฎหมายให้ลดเหลือ 30 ปีอัตโนมัติ และสัญญาเช่าที่เกิน 3 ปีต้องไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ไม่เช่นนั้นบังคับได้เพียง 3 ปีเท่านั้น นี่คือเหตุผลว่าทำไมสัญญาที่จดทะเบียนถูกต้องจึงสำคัญมากสำหรับคอนโดบนที่ดินการรถไฟแถวสวนจตุจักรและกำแพงเพชร

โครงการที่เปิดขายไปแล้วหลายปี ปีคงเหลือย่อมสั้นลงเรื่อย ๆ คอนโดที่เปิดพร้อมสถานีกลางบางซื่อเมื่อหลายปีก่อน วันนี้อาจเหลือสิทธิ์ไม่ถึง 30 ปีแล้ว ทั้งที่ประกาศขายยังเขียนว่า "leasehold 30 ปี" อยู่ อนึ่ง ถ้อยคำในสัญญาของสิ่งปลูกสร้างเหนือพื้นดินอาจต่างกันในรายละเอียด ควรขอดูสัญญาฉบับจริงและตรวจสอบกับกรมที่ดินเสมอ

หลักคิดราคาเริ่มจากจุดอ้างอิง: JLL ระบุว่าคอนโด leasehold ในกรุงเทพฯ โดยทั่วไปตั้งราคาต่ำกว่า freehold ที่เทียบเคียงกันราว 20–30% แต่ภาพนี้แยกเป็นสองขั้วชัดเจน โครงการ leasehold ราคาจับต้องได้อาจลงไปถึงหนึ่งในสามถึงครึ่งหนึ่งของ freehold ใกล้เคียง (ส่วนลดราว 50–67%) ขณะที่โครงการ leasehold ระดับหรูกลับตั้งราคาเท่าหรือสูงกว่า freehold ด้วยซ้ำ ดังนั้นส่วนลดที่เหมาะสมขึ้นกับทั้งปีคงเหลือและระดับของโครงการ

ข้อควรระวังที่สำคัญคือ มูลค่าไม่ได้ลดลงเป็นเส้นตรง แนวทางของ Sansiri ชี้ว่ามูลค่าทรัพย์สิน leasehold จะค่อย ๆ ลดลงและ ร่วงเร็วขึ้นเมื่อสัญญาใกล้หมด ช่วง 30 เหลือ 25 ปีราคาอาจลดไม่มาก แต่ช่วง 20 เหลือ 15 ปีจะดิ่งลงไว เพราะผู้ซื้อรอบถัดไปกู้ได้สั้นลงมาก ตัวเลขในตารางเป็นเพียงกรอบไว้ตั้งต้นต่อรอง ไม่ใช่การประเมินราคา ก่อนตัดสินใจจริงควรเทียบราคาขายต่อของห้องลักษณะเดียวกันแถวสวนจตุจักรและใช้ผู้ประเมินราคาอิสระ

ผลกระทบที่ผู้ซื้อประเมินต่ำที่สุดมีสองเรื่อง เรื่องแรกคือการกู้ธนาคาร โดยทั่วไปธนาคารจะจำกัดระยะเวลาผ่อนให้สิ้นสุดภายในอายุสิทธิ์เช่าที่เหลือ หมายความว่าถ้าเหลือสิทธิ์ 20 ปี คุณจะผ่อนได้สั้นกว่า 30 ปีตามปกติมาก ค่างวดต่อเดือนจึงสูงขึ้น และกลุ่มคนที่กู้ไหวก็แคบลง ทั้งนี้นโยบายแต่ละธนาคารต่างกันและไม่ใช่สิ่งที่การันตีได้ ต้องสอบถามเงื่อนไขของแต่ละแห่งเป็นราย ๆ ไป

1. ขอวันสิ้นสุดสัญญาเช่าที่จดทะเบียนจากผู้ขาย แล้วยืนยันกับกรมที่ดินว่าตรงกับโฉนดจริง
2. นับปีคงเหลือจากปี 2026 เช่น สิ้นสุดปี 2046 เท่ากับเหลือราว 20 ปี
3. สอบถามธนาคารที่คุณตั้งใจจะกู้ว่าให้ผ่อนได้กี่ปีบนสิทธิ์ที่เหลือ แล้วลองคำนวณค่างวดจริง
4. นำส่วนลดตามปีคงเหลือ (ดูตารางในหัวข้อก่อนหน้า) มากดราคาต่อ ตร.ม. ลงจากราคา freehold เทียบเคียงย่านพหลโยธิน–สะพานควาย
5. เทียบกับราคาขายต่อของห้องใกล้เคียงรอบ MRT บางซื่อและ MRT กำแพงเพชรในช่วงเวลาเดียวกัน

เรื่องที่สองคือการขายต่อ Sansiri ระบุชัดว่าระยะเวลาเช่าคงเหลือที่สั้นลงทำให้ราคาขายต่อต่ำลง และปัญหาซ้อนคือเมื่อปีคงเหลือลด กลุ่มผู้ซื้อที่กู้ได้ก็หดตามไปด้วย พอสิทธิ์เหลือต่ำกว่าราว 20 ปี การหาคนมารับช่วงต่อจะยากขึ้นเห็นได้ชัด เพราะหลายคนต้องซื้อด้วยเงินสด คนที่คิดจะถือคอนโด leasehold บางซื่อไว้ขายทำกำไรระยะยาว จึงต้องยอมรับว่านี่คือสินทรัพย์ที่มูลค่า "เดินถอยหลัง" ตามเวลา ไม่เหมือนคอนโดกรรมสิทธิ์ทั่วไป

ความผิดพลาดที่แพงที่สุดอีกข้อคือจ่ายราคาเกือบเท่า freehold ให้คอนโด leasehold ที่เหลือสิทธิ์ไม่กี่ปี ก่อนเซ็นควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญตามหน้าที่: ทนายอสังหาฯ สำหรับตรวจสัญญาและการจดทะเบียน ธนาคารสำหรับยืนยันระยะผ่อนบนสิทธิ์ที่เหลือจริง และผู้ประเมินราคาหรือนักวางแผนการเงินสำหรับตัวเลขส่วนลด อย่าลืมไปยืนยันวันสิ้นสุดสัญญาเช่าที่กรมที่ดินด้วยตนเอง บทความนี้เป็นแนวทางเพื่อให้คุณตั้งคำถามถูกจุด ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย และกฎเกณฑ์อาจเปลี่ยนแปลงได้ ควรตรวจสอบรายละเอียดปัจจุบันกับผู้เชี่ยวชาญทุกครั้ง