รีไฟแนนซ์คอนโดจตุจักรหลังครบ 3 ปี ลดดอกได้จริงแค่ไหน คุ้มหรือไม่
รีไฟแนนซ์คอนโดจตุจักรเป็นทางเลือกที่คนผ่อนคอนโดย่านจตุจักร–พหลโยธินเริ่มพิจารณาจริงจังเมื่อเข้าสู่ปีที่ 4 ของสัญญา เพราะดอกเบี้ยที่เคยเป็นโปรโมชั่นคงที่จะเปลี่ยนไปอ้างอิงดอกเบี้ยลอยตัว MRR หรือ MLR ซึ่งมักสูงขึ้นกว่าเดิม 1.5–3 จุดเปอร์เซ็นต์ บทความนี้พาคำนวณจุดคุ้มทุนจริงสำหรับยอดกู้คงเหลือ 2.5–4 ล้านบาท โดยรวมค่าจดจำนอง 1% ค่าประเมิน และอากรแสตมป์เข้าไปด้วย พร้อมเทียบให้เห็นว่าเมื่อไรการขอ retention กับธนาคารเดิมคุ้มกว่าการย้ายไปแบงก์ใหม่ทั้งหมด
สารบัญ
ทำไมปีที่ 4 ดอกเบี้ยถึงพุ่ง และรีไฟแนนซ์คอนโดจตุจักรจึงคุ้มพิจารณา
สินเชื่อคอนโดส่วนใหญ่ที่คนซื้อห้องแถวจตุจักร–พหลโยธินทำไว้ มักมาพร้อมโปรโมชั่นดอกเบี้ยคงที่หรือดอกเบี้ยพิเศษช่วง 3 ปีแรก เมื่อพ้นช่วงนี้ สัญญาจะเปลี่ยนไปคิดตามดอกเบี้ยลอยตัวที่อ้างอิง MRR หรือ MLR ของธนาคาร แล้วบวกหรือลบส่วนต่างตามที่ระบุในสัญญา กลไกตรงนี้เองที่ทำให้พอเข้าปีที่ 4 งวดผ่อนเท่าเดิมแต่สัดส่วนที่ถูกหักเข้าเงินต้นน้อยลง เพราะดอกเบี้ยที่แท้จริงขยับขึ้น
ในทางปฏิบัติ ดอกเบี้ยลอยตัวปีที่ 4 มักสูงกว่าอัตราช่วงโปรโมชั่นราว 1.5–3 จุดเปอร์เซ็นต์ ขึ้นกับธนาคารและสัญญาของแต่ละคน ตัวเลขนี้เป็นเพียงรูปแบบทั่วไป ไม่ใช่ค่าตายตัว จึงควรเปิดสัญญากู้ของตัวเองดูว่าปีที่ 4 อ้างอิงสูตรใด แล้วนำ MRR/MLR ล่าสุดของธนาคารมาคำนวณอัตราจริง เพราะห้องราคาใกล้กันในตึกเดียวแถว MRT พหลโยธิน ก็อาจมีเงื่อนไขต่างกันได้หากกู้คนละธนาคารหรือคนละปี
เทียบ 3 ทาง: อยู่เฉยๆ ปีที่ 4 vs ขอ retention แบงก์เดิม vs รีไฟแนนซ์แบงก์ใหม่
| ประเด็น | อยู่เฉยๆ ปีที่ 4 | ขอ retention แบงก์เดิม | รีไฟแนนซ์แบงก์ใหม่ |
|---|---|---|---|
| ทิศทางดอกเบี้ยที่แท้จริง | สูงสุด (ลอยตัวเต็ม MRR/MLR) | ลดลงบางส่วนจากลอยตัว | มักต่ำสุดจากโปรฯ รอบใหม่ |
| ค่าใช้จ่ายเริ่มต้น | ไม่มี | ถามธนาคารเดิมเป็นลายลักษณ์อักษร | ค่าจดจำนอง 1% + ค่าประเมิน + อากรแสตมป์ |
| ภาระเอกสาร | ไม่ต้องทำอะไร | น้อย ยื่นคำขอกับสาขา | มาก เหมือนขอกู้ใหม่ |
| เวลาที่ใช้ | ทันที | ไม่กี่วันถึงสัปดาห์ | หลายสัปดาห์ |
ข้อดี
- retention ไม่ต้องจดจำนองใหม่กับธนาคารอื่น
- retention ใช้เอกสารน้อยและเสร็จเร็ว เหมาะกับคนไม่อยากย้ายบัญชีผ่อน
- รีไฟแนนซ์มักได้ส่วนต่างดอกเบี้ยดีกว่า ยิ่งยอดกู้คงเหลือสูงยิ่งเห็นผล
- รีไฟแนนซ์เปิดโอกาสประเมินราคาห้องใหม่ ซึ่งย่านใกล้สถานีกลางบางซื่ออาจเป็นผลดี
ข้อควรพิจารณา
- retention มักลดดอกได้ไม่ลึกเท่ารีไฟแนนซ์ โดยเฉพาะถ้าประวัติผ่อนไม่โดดเด่น
- รีไฟแนนซ์รีเซ็ตค่าธรรมเนียมทั้งชุด ต้องรอถึงจุดคุ้มทุนก่อนจึงเริ่มประหยัดจริง
- รีไฟแนนซ์กินเวลาและต้องเตรียมเอกสารรายได้ใหม่ทั้งหมด
หลักที่ควรทำเสมอคือ ขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (retention) ก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์ เพราะไม่ต้องย้ายหนี้ไปธนาคารใหม่ จึงไม่ต้องจดจำนองใหม่ ในตารางค่าบริการที่ธนาคารต้องประกาศตามเกณฑ์ ธปท. ของไทยพาณิชย์ ทีทีบี และออมสิน ไม่มีรายการค่าธรรมเนียมขอลดดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อบ้านแยกไว้ แต่แต่ละธนาคารมีเงื่อนไขของตัวเอง เช่น บางแห่งรับคำขอเมื่อผ่อนครบ 3 ปีขึ้นไป ก่อนเซ็นให้ขอให้ธนาคารแจ้งค่าใช้จ่ายทั้งหมดและเงื่อนไขใหม่ (เช่น ระยะเวลาห้ามไถ่ถอน) เป็นลายลักษณ์อักษร ถ้าตัวเลข retention เข้าใกล้ดอกเบี้ยที่แบงก์ใหม่เสนอ เมื่อหักค่าจดจำนองและเวลาที่ต้องเสียไป การอยู่กับที่ก็อาจคุ้มกว่า แต่ถ้าส่วนต่างยังห่างชัด ค่อยเดินเรื่องรีไฟแนนซ์ การถือใบเสนอจากแบงก์ใหม่ไว้ในมือมักทำให้ retention รอบสองของแบงก์เดิมออกมาดีขึ้นด้วย
คำนวณจุดคุ้มทุนจริง รวมค่าจดจำนอง 1% ค่าประเมิน และอากรแสตมป์
- ค่าจดจำนอง คิด 1% ของวงเงินกู้ใหม่ เช่น กู้ใหม่ 2.5 ล้าน = ราว 25,000 บาท และ 4 ล้าน = ราว 40,000 บาท
- ค่าประเมินหลักประกัน เป็นหลักไม่กี่พันบาท (กรอบคร่าวๆ ควรถามธนาคารที่จะยื่นเพราะแต่ละแห่งต่างกัน)
- สัญญากู้ยืมเงิน · สูงสุด 10,000 บาท อากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ และมีเพดานสูงสุดตามกฎหมาย ควรยืนยันอัตราปัจจุบันอีกครั้ง
- ประกัน MRTA (ถ้าธนาคารกำหนดหรือเลือกทำเพื่อแลกดอกเบี้ยต่ำลง) เป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องนับรวม
| รายการ | ยอดกู้คงเหลือ 2.5 ล้าน | ยอดกู้คงเหลือ 4 ล้าน |
|---|---|---|
| ค่าจดจำนอง 1% | ~25,000 บาท | ~40,000 บาท |
| ค่าประเมิน + อากรแสตมป์ (ประมาณ) | ~5,000 บาท | ~7,000 บาท |
| ต้นทุนรวมโดยประมาณ | ~30,000 บาท | ~47,000 บาท |
| สมมติดอกลดลง 1.5% ต่อปี | ประหยัดปีละ ~37,500 บาท | ประหยัดปีละ ~60,000 บาท |
| จุดคุ้มทุนโดยประมาณ | ~10 เดือน | ~9–10 เดือน |
วิธีคิดคือ นำ ส่วนต่างดอกเบี้ยคูณยอดกู้คงเหลือ ได้เงินประหยัดต่อปี หารด้วย 12 เป็นเงินประหยัดต่อเดือน แล้วเอาต้นทุนรวมหารด้วยเงินประหยัดต่อเดือน จะได้จำนวนเดือนที่ถึง จุดคุ้มทุนรีไฟแนนซ์ กฎง่ายๆ คือ ถ้าระยะเวลาผ่อนที่เหลือยาวกว่าจุดคุ้มทุนพอสมควร และคุณตั้งใจถือห้องต่อไปเกินจุดนั้น การรีไฟแนนซ์ก็คุ้ม แต่ถ้าคิดจะขายห้องแถวสวนรถไฟหรือย้ายออกภายในหนึ่งถึงสองปี ต้นทุนก้อนแรกอาจยังไม่ทันคืนทุน ตัวเลขทุกช่องข้างบนเป็นเพียงตัวอย่าง ควรแทนอัตราและค่าธรรมเนียมจริงก่อนตัดสินใจ
ราคาประเมินคอนโดใกล้สถานีกลางบางซื่อ และเอกสารที่ต้องเตรียม
เมื่อยื่นรีไฟแนนซ์ ธนาคารใหม่จะส่งผู้ประเมินมาตีราคาห้องเป็นหลักประกัน ราคาที่ได้อาจต่างจากราคาที่คุณซื้อมา คอนโดใกล้ สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (บางซื่อ) MRT พหลโยธิน และ BTS หมอชิต หลายแห่งมักประเมินได้สูงกว่าราคาซื้อเดิม เพราะทำเลรอบสถานีกลางและสวนจตุจักรมีความต้องการต่อเนื่อง ราคาประเมินที่ขยับขึ้นช่วยเพิ่มช่องว่าง loan-to-value และเสริมอำนาจต่อรองดอกเบี้ยได้ แต่ผลประเมินขึ้นกับอายุตึก ชั้น และวิว จึงต้องรอผู้ประเมินตัวจริงยืนยัน ไม่ใช่คาดเองจากราคาประกาศขายในตึก
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้กู้
- สัญญากู้เดิมพร้อมสเตทเมนต์หรือหนังสือแจ้งยอดหนี้คงเหลือล่าสุด
- สำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ของห้อง
- หลักฐานรายได้ เช่น สลิปเงินเดือนหรือหนังสือรับรองรายได้
- สเตทเมนต์บัญชีย้อนหลังตามที่ธนาคารกำหนด มักราว 6 เดือน
คำถามที่พบบ่อย
รีไฟแนนซ์คอนโดต้องผ่อนมากี่ปีถึงจะคุ้ม
โดยทั่วไปธนาคารมักกำหนดให้ผ่อนครบ 3 ปีตามสัญญาเดิมก่อนจึงจะรีไฟแนนซ์ได้โดยไม่เสียค่าปรับ แต่ความคุ้มค่าจริงขึ้นกับจุดคุ้มทุนที่คำนวณจากส่วนต่างดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายทั้งหมด ไม่ใช่แค่จำนวนปีที่ผ่อนมา ควรคำนวณตามยอดกู้คงเหลือของตัวเองก่อนตัดสินใจ
ขอ retention กับธนาคารเดิมต้องทำอย่างไร
โดยทั่วไปคือติดต่อธนาคารที่กู้อยู่โดยตรง แจ้งว่าต้องการขอทบทวนอัตราดอกเบี้ยก่อนสัญญาเข้าสู่ดอกเบี้ยลอยตัวเต็มรูปแบบ ธนาคารจะพิจารณาจากประวัติการผ่อนชำระเป็นหลัก ขั้นตอนนี้มักใช้เอกสารน้อยกว่าการรีไฟแนนซ์และไม่มีค่าจดจำนองใหม่ แต่ควรสอบถามเงื่อนไขล่าสุดกับธนาคารโดยตรงเพราะแต่ละแห่งมีนโยบายต่างกัน
ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์คอนโดมีอะไรบ้าง
หลักๆ คือค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ใหม่ ค่าประเมินหลักประกันหลักไม่กี่พันบาท อากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ และค่าประกัน MRTA หากธนาคารกำหนดหรือเลือกทำเพื่อแลกดอกเบี้ยต่ำลง ควรขอรายละเอียดค่าใช้จ่ายทั้งหมดจากธนาคารที่จะยื่นอีกครั้งเพราะอัตราอาจเปลี่ยนแปลงได้
ราคาประเมินคอนโดใกล้สถานีกลางบางซื่อสูงขึ้นจริงไหม
คอนโดรอบสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ MRT พหลโยธิน และ BTS หมอชิตหลายแห่งมีแนวโน้มได้ราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อเดิม เพราะทำเลนี้มีความต้องการต่อเนื่อง แต่ผลประเมินจริงขึ้นกับอายุตึก ชั้น และวิวของแต่ละห้อง จึงต้องรอผู้ประเมินจากธนาคารยืนยัน ไม่ควรคาดเดาจากราคาประกาศขายในตึกเดียวกัน
เอกสารรีไฟแนนซ์คอนโดต้องเตรียมอะไรบ้าง
หลักๆ คือบัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน สัญญากู้เดิมพร้อมหนังสือแจ้งยอดหนี้คงเหลือล่าสุด สำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หลักฐานรายได้ เช่น สลิปเงินเดือนหรือหนังสือรับรองรายได้ และสเตทเมนต์บัญชีย้อนหลัง ควรสอบถามรายการเอกสารที่ครบถ้วนกับธนาคารใหม่ที่จะยื่นโดยตรง
บทสรุป
ก่อนตัดสินใจ ให้เปิดสัญญากู้เดิมดูอัตราดอกเบี้ยปีที่ 4 จริง แล้วโทรขอ retention กับธนาคารเดิมก่อนเป็นลำดับแรก เพราะใช้ข้อเสนอของธนาคารเดิมเทียบกับแบงก์ใหม่ได้ก่อนตัดสินใจ ถ้าธนาคารเดิมให้ส่วนต่างดอกเบี้ยใกล้เคียงกับที่แบงก์ใหม่เสนอ ให้เลือก retention ไปเลยเพราะประหยัดค่าจดจำนอง 1% ได้ทันที แต่ถ้าส่วนต่างห่างกันมากและยอดกู้คงเหลือยังสูง (โดยเฉพาะระดับ 4 ล้านขึ้นไป) ให้คำนวณจุดคุ้มทุนตามสูตรในบทความก่อนยื่นรีไฟแนนซ์จริง และอย่าลืมยืนยันอัตราค่าธรรมเนียมทั้งหมดกับธนาคารอีกครั้ง เพราะตัวเลขเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา
บทความที่เกี่ยวข้อง
กู้คอนโดฟรีแลนซ์ย่านจตุจักร: เอกสารพิสูจน์รายได้ที่แม่ค้าตลาดนัดต้องมี
แม่ค้าตลาดนัดจตุจักรที่รับเงินสดจะกู้คอนโดอย่างไรให้ผ่าน เจาะเอกสารแทนสลิปเงินเดือนและวิธีเดินบัญชีที่ธนาคารมองเห็น
สิทธิการเช่าคอนโดบางซื่อเหลือกี่ปี คิดราคาต่อ ตร.ม. ยังไงให้ไม่ขาดทุน
คอนโดรอบสถานีกลางบางซื่อหลายโครงการเป็นสิทธิการเช่า ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ สูตรคิดราคาตามปีคงเหลือและกับดักสัญญาที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจ
วิ่งสวนจตุจักรตอนกลางคืน: ช่วงไฟสว่าง จุดเสี่ยง และเวลาปิดจริง
สวนจตุจักรปิด 22.00 น. แต่สวนรถไฟปิดก่อน 1 ชั่วโมง เช็กช่วงไฟสว่าง เส้นทางปลอดภัย และวิธีมาด้วยรถไฟฟ้าสำหรับคนวิ่งคนเดียวตอนค่ำ
รถเมล์ A1 ดอนเมือง หมอชิต 2: ไปสนามบินขึ้นตรงไหน ลงตรงไหน 30 บาท
รถเมล์ A1 ดอนเมือง–หมอชิต 2 ตามแผนที่ของ ขสมก.: ไปสนามบินขึ้นในสถานีขนส่งหมอชิต 2 มาจากสนามบินลงได้ที่สวนจตุจักร BTS หมอชิต หรือ MRT สวนจตุจักร ค่าโดยสาร 30 บาท และเทียบกับสายสีแดงที่บางซื่อ