นายอำเภอบ้านสร้างในกรุงเทพฯ ไม่มี: ใครดูแลเรื่องบ้านในเขตจตุจักร

คำว่า "นายอำเภอ" เป็นตำแหน่งในระบบการปกครองส่วนภูมิภาค คือหัวหน้าของอำเภอซึ่งเป็นหน่วยปกครองในจังหวัดต่างๆ ทั่วประเทศ แต่กรุงเทพมหานครไม่ได้อยู่ในระบบนั้น กรุงเทพฯ เป็นองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นรูปแบบพิเศษ ไม่มีอำเภอ มีแต่ เขต และหัวหน้าของเขตก็ไม่ใช่นายอำเภอ แต่คือ ผู้อำนวยการเขต ดังนั้นคนที่อยู่ย่านจตุจักร ไม่ว่าจะใกล้ตลาดนัดจตุจักร สวนรถไฟ หรือซอยในฝั่งพหลโยธิน เรื่องบ้านทุกอย่างจะไปจบที่สำนักงานเขตจตุจักร ไม่ใช่ที่ทำการนายอำเภอที่ไหน

พูดให้ตรงที่สุด ถ้าคุณพิมพ์ "นายอำเภอบ้านสร้าง" เพราะอยากรู้ว่าใครเซ็นอนุมัติให้สร้างบ้านของคุณในซอยแถวหมอชิตหรือกำแพงเพชร คำตอบคือไม่มีนายอำเภอคนนั้น หน่วยงานที่รับเรื่องคือสำนักงานเขตจตุจักร โดยแยกเป็นฝ่ายต่างๆ ตามประเภทงาน ส่วนที่เหลือของบทความนี้จะไล่ให้เห็นว่าเรื่องไหนไปฝ่ายไหน และขั้นตอนจริงเป็นอย่างไร เพื่อที่คุณจะได้ไม่ต้องไปต่อคิวผิดเคาน์เตอร์

สำนักงานเขตในกรุงเทพฯ ทำงานแบบแบ่งฝ่ายชัดเจน และเรื่อง "บ้าน" ที่คนทั่วไปมองเป็นเรื่องเดียวกัน จริงๆ แล้วกระจายอยู่หลายฝ่าย ถ้าเข้าใจผิดว่าทุกอย่างทำที่เคาน์เตอร์เดียวกันได้ ก็เสียเวลาเดินทางมาสำนักงานเขตจตุจักรฟรี ตารางด้านล่างแยกให้เห็นว่างานแต่ละอย่างอยู่กับฝ่ายไหน และควรเตรียมอะไรไปในภาพรวม รายละเอียดเอกสารที่แน่นอนควรโทรหรือเช็กกับเขตอีกครั้งก่อนไป เพราะอาจปรับเปลี่ยนได้

งานก่อสร้างหรือต่อเติมที่ต้องขออนุญาตตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร มีลำดับที่ค่อนข้างตายตัว และหัวใจสำคัญคือ ต้องได้ใบอนุญาตก่อนลงมือ ไม่ใช่สร้างไปก่อนแล้วค่อยไปขอ ในย่านจตุจักรที่มีทั้งบ้านเก่าในซอยลึกแถวพหลโยธินและตึกแถวใกล้สะพานควาย เรื่องระยะร่นและพื้นที่ว่างรอบอาคารมักเป็นจุดที่แบบไม่ผ่าน เพราะที่ดินแคบ ลำดับด้านล่างคือเส้นทางจริงผ่านฝ่ายโยธา

1. เตรียมแบบแปลนที่เซ็นรับรองโดยสถาปนิกและวิศวกรที่มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ งานโครงสร้างที่เกินขนาดกำหนดต้องมีวิศวกรลงนามเสมอ
2. ยื่นคำขออนุญาตตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคารที่ฝ่ายโยธา สำนักงานเขตจตุจักร พร้อมเอกสารสิทธิ์ที่ดินและหลักฐานเจ้าของ
3. เจ้าหน้าที่ตรวจแบบ ตรวจระยะร่นจากแนวเขตที่ดินและถนน รวมถึงพื้นที่ว่างที่กฎหมายกำหนด อาจขอให้แก้แบบก่อนอนุมัติ
4. รับใบอนุญาตก่อสร้าง (แบบ อ.1) ให้เรียบร้อยก่อนเริ่มงานจริง การลงมือก่อนมีใบอนุญาตคือจุดเสี่ยงที่สุด
5. เมื่อสร้างเสร็จ แจ้งขอเลขที่บ้านที่ฝ่ายโยธา แล้วจึงทำทะเบียนบ้านที่ฝ่ายทะเบียนเป็นขั้นตอนต่อเนื่อง

จุดที่คนเสียเงินและเสียเวลามากที่สุดคือการลงมือสร้างก่อนใบอนุญาตออก เพราะถ้าแบบไม่ผ่านเรื่องระยะร่นหรือพื้นที่ว่าง อาจต้องทุบแก้ ซึ่งแพงกว่าการรอ อีกเรื่องที่คนเข้าใจผิดคือการซื้อบ้านมือสองแถวจตุจักรแล้วคิดว่าชื่อในทะเบียนบ้านเปลี่ยนตามเจ้าของใหม่ทันที จริงๆ การโอนโฉนดที่สำนักงานที่ดินกับการจัดการทะเบียนบ้านที่ฝ่ายทะเบียนของสำนักงานเขตจตุจักรเป็นคนละเรื่องที่ต้องทำแยกกัน และเจ้าบ้านในทะเบียนบ้านก็ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เสมอไป เมื่อไรที่แบบซับซ้อนหรือมีโครงสร้างใหญ่ ควรใช้สถาปนิกและวิศวกรที่มีใบอนุญาตรับรองแบบ และถ้าเป็นเรื่องนิติกรรมซื้อขายหรือภาษีที่มีมูลค่าสูง การปรึกษาทนายหรือผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีช่วยกันความผิดพลาดได้คุ้มค่า