ขายคอนโดจตุจักรถือไม่ถึง 5 ปี เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไหม มีข้อยกเว้นอะไร

ผู้ขายที่เข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตาม พ.ร.ฎ. 342 ม.4 (เช่น ผู้ได้รับอนุญาตจัดสรร/ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด หรือขายภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มา เว้นแต่เข้าข้อยกเว้น ม.4(6)(ก)-(ช) เช่น มีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปีนับแต่วันที่ได้มา)

เวลาโอนขายคอนโดที่สำนักงานที่ดินเขตจตุจักร จะมีค่าธรรมเนียมและภาษีหลายรายการ แต่มีอยู่คู่หนึ่งที่สำคัญและสร้างความสับสนที่สุด คือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ กับ ค่าอากรแสตมป์ หลักสำคัญที่ต้องจำคือ สองตัวนี้เสียอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น ไม่มีทางเสียพร้อมกัน ถ้าเข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ และในทางกลับกัน ถ้าได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็จะเสียเพียงค่าอากรแสตมป์แทน ภาษีธุรกิจเฉพาะคิดที่ 3.3% ของฐานราคา (มาจากตัวภาษี 3% บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของตัวภาษี รวมเป็น 3.3%) ส่วนค่าอากรแสตมป์คิดเพียง 0.5% ของฐานราคาเดียวกัน ส่วนต่างระหว่างสองตัวนี้จึงมากถึงประมาณ 2.8% ซึ่งบนห้องราคาหลักล้านย่านหมอชิต–กำแพงเพชร แปลว่าเงินหลักหมื่นถึงหลักแสน

จุดที่คนมักเข้าใจผิดคือฐานที่ใช้คำนวณ ทั้งภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าอากรแสตมป์ จะคิดจาก ราคาที่สูงกว่า ระหว่างราคาซื้อขายจริงกับราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน ซึ่งต่างจากภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่ใช้ราคาประเมินเพียงอย่างเดียว ดังนั้นถ้าคุณขายห้องได้ราคาสูงกว่าราคาประเมินมาก ฐานที่ใช้คิด 3.3% หรือ 0.5% ก็จะวิ่งตามราคาขายจริง

หัวใจของเรื่องนี้คือ กฎ 5 ปี ถ้าคุณขายคอนโดภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้กรรมสิทธิ์มา โดยหลักจะเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แต่ถ้าถือครองเกิน 5 ปีแล้วค่อยขาย จะหลุดจากภาษีธุรกิจเฉพาะ เหลือเสียเพียงค่าอากรแสตมป์ 0.5% แนวคิดเบื้องหลังคือกฎหมายมองว่าการขายภายใน 5 ปีมีลักษณะเก็งกำไร จึงเก็บภาษีสูงกว่า แต่มีประตูหลังที่คนขายจำนวนมากไม่รู้ และทำให้เสียเงินเกินโดยไม่จำเป็น

นอกจากการถือครองครบ 5 ปีแล้ว ข้อยกเว้นที่คนใช้บ่อยคือ ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของห้องนั้นรวมกันไม่น้อยกว่า 1 ปี นับแต่วันที่ได้มา (หลายช่วงรวมกันได้) ถ้าเข้าข้อยกเว้นนี้ ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องเสียอากรแสตมป์แทน จุดที่มักเข้าใจผิดคือการนับ 1 ปีนี้นับแต่วันที่ได้มา และนับหลายช่วงรวมกันได้ ไม่จำเป็นต้องเป็นปีสุดท้ายก่อนขาย

1. นับ 5 ปีอย่างไร: เริ่มนับจากวันที่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ (วันได้มา) ไปจนถึงวันที่จดทะเบียนขาย ไม่ใช่วันเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย
2. เงื่อนไขทะเบียนบ้าน: มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของห้องนั้นรวมกันไม่น้อยกว่า 1 ปี นับแต่วันที่ได้มา (หลายช่วงรวมกันได้)
3. การได้มาต่างประเภทนับต่างกัน: เช่น ทรัพย์ที่ได้จากมรดก หรือได้มาโดยวิธีอื่น อาจมีเงื่อนไขการนับและการยกเว้นที่ไม่เหมือนการซื้อปกติ
4. ข้อยกเว้นนี้มุ่งให้คนอยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เครื่องมือเลี่ยงภาษีสำหรับการซื้อมาขายไปอย่างรวดเร็ว

ลองดูตัวเลขจริงกับคอนโดมิดไรส์แถวหมอชิต–กำแพงเพชร ซึ่งเป็นทำเลที่ห้องขนาด 1 ห้องนอนส่วนใหญ่อยู่ในช่วงราคาประมาณ 3–6 ล้านบาท (ตัวเลขโดยประมาณ ณ ช่วงเวลาที่เขียน ควรตรวจสอบของห้องจริงอีกครั้ง) สมมติว่าฐานที่ใช้คำนวณคือ 4,000,000 บาท ซึ่งเป็นราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายกับราคาประเมิน กรณี A ขายภายใน 5 ปีและไม่เข้าข้อยกเว้น ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เท่ากับ 132,000 บาท ส่วนกรณี B ถือเกิน 5 ปี เสียแค่อากรแสตมป์ 0.5% เท่ากับ 20,000 บาท ต่างกันถึง 112,000 บาท จากเงื่อนไขเพียงข้อเดียว

1. เปิดโฉนด/หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ดูวันที่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัด เพื่อรู้ว่าถึงวันขายคุณถือครองเกิน 5 ปีหรือยัง
2. ถ้ายังไม่ถึง 5 ปี ตรวจว่าชื่อคุณอยู่ในทะเบียนบ้านของห้องนั้นรวมกันครบ 1 ปีนับแต่วันที่ได้มาหรือไม่ (หลายช่วงรวมกันได้)
3. ขอคัดรายการทะเบียนบ้าน (ทะเบียนบ้านฉบับเจ้าบ้าน หรือขอคัดจากสำนักงานเขตจตุจักร) เก็บเป็นหลักฐานยืนยันระยะเวลา
4. เตรียมเอกสารที่พิสูจน์ข้อยกเว้นไปวันโอน เพื่อให้เจ้าหน้าที่ประเมินเป็นค่าอากรแสตมป์ 0.5% ไม่ใช่ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
5. หากจังหวะวันขายเฉียดเส้น 5 ปีแค่ไม่กี่สัปดาห์ ลองพิจารณาเลื่อนวันโอนให้พ้นเกณฑ์