โครงการใหม่พหลโยธิน 8: เทียบราคาเปิดตัวกับคอนโดเดิมในซอย

ณ วรา พหลโยธิน 8 (NA VARA PHAHOLYOTHIN 8) เป็นคอนโด Low Rise สูง 8 ชั้น เพียงอาคารเดียว จำนวน 35 ยูนิต พัฒนาโดยณวรางค์ แอสเซท (Navarang Asset) ตั้งอยู่ในซอยพหลโยธิน 8 ฝั่งที่เชื่อมย่านอารีย์–สะพานควาย ในเขตพญาไท ซึ่งอยู่ติดกับย่านจตุจักรทางทิศเหนือ จุดที่ควรเข้าใจตั้งแต่ต้นคือขนาดของโครงการ: 35 ยูนิตถือว่าเล็กมากเมื่อเทียบกับคอนโดทั่วไปในย่านนี้ ซึ่งเป็นทั้งจุดขายและข้อจำกัดในเวลาเดียวกัน

• 1 Bed 1 Bath ขนาด 40–46 ตร.ม. เหมาะกับคนอยู่คนเดียวที่ต้องการพื้นที่มากกว่าห้องสตูดิโอทั่วไป
• 2 Bed 1 Bath ขนาด 50.5 ตร.ม. สำหรับคู่หรือคนที่ต้องการห้องทำงานแยก
• 2 Bed 2 Bath ขนาด 53–77.5 ตร.ม. รองรับครอบครัวเล็ก
• ห้อง Duplex 2 Bed 2 Bath ขนาด 107.5–116 ตร.ม. เป็นไฮไลต์ที่หาได้ยากในคอนโดขนาดเล็กแถบนี้

หัวใจของบทความนี้อยู่ตรงส่วนต่างราคา ราคาเปิดตัวของ ณ วรา พหลโยธิน 8 เริ่มที่ราว 6.6 ล้านบาท เฉลี่ยประมาณ 130,000 บาทต่อตารางเมตร (ตัวเลข ณ ช่วงเปิดตัว ควรตรวจสอบอีกครั้ง) ขณะที่คอนโดมือหนึ่งเดิมในทำเลเดียวกันอย่าง Life @ Phahol-Ari ของ AP ซึ่งสร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2551 มีราคาขายต่อ (อ้างอิงปี 2560) เฉลี่ยราว 106,000 บาทต่อตารางเมตร ตารางด้านล่างวางสองโครงการไว้ข้างกันเพื่อให้เห็นภาพ

ตัวเลขบอกว่าราคาเปิดตัวของโครงการใหม่สูงกว่าราวหนึ่งในสี่ถึงหนึ่งในสามเมื่อคิดต่อตารางเมตร แต่ต้องเตือนไว้ตรง ๆ ว่านี่ไม่ใช่การเทียบแบบผลไม้ชนิดเดียวกัน ตัวหนึ่งเป็นราคาเปิดตัวห้องใหม่มือหนึ่ง อีกตัวเป็นราคาขายต่อที่อ้างอิงจากปี 2560 ซึ่งผ่านมาหลายปีแล้ว ราคาตลาดของ Life @ Phahol-Ari ในปัจจุบันอาจขยับไปจากเดิม ทั้งขนาดห้อง 1BR ก็ต่างกัน (40–46 ตร.ม. เทียบกับ 29–41 ตร.ม.) ควรใช้ตารางนี้ดูทิศทาง ไม่ใช่ตัดสินขาด

ส่วนต่างราคาต่อตารางเมตรไม่ได้ลอยมาเฉย ๆ แต่สะท้อนความแตกต่างที่จับต้องได้หลายอย่าง ก่อนตัดสินว่าแพงเกินไปหรือไม่ ควรแยกดูว่าส่วนต่างนั้นมาจากอะไร และแต่ละอย่างมีค่ากับเราจริงหรือเปล่า เพราะของใหม่ไม่ได้แปลว่าคุ้มกว่าโดยอัตโนมัติเสมอ

1. จำนวนยูนิตที่ต่างกันมาก 35 ยูนิตเทียบกับ 357 ยูนิตของ Life @ Phahol-Ari แปลว่าสัดส่วนพื้นที่ส่วนกลางและความเป็นส่วนตัวต่อยูนิตสูงกว่า คนใช้ลิฟต์และส่วนกลางร่วมกันน้อยกว่า
2. ระบบที่จอดรถอัตโนมัติ (Auto Parking) แทนที่จอดรถแบบเดิม ประหยัดพื้นที่และดูทันสมัย แต่มีค่าบำรุงรักษาระยะยาวที่ควรถามฝ่ายนิติบุคคลให้ชัด
3. อายุอาคารและงานระบบ โครงการใหม่มาพร้อมงานระบบไฟฟ้า ประปา และวัสดุใหม่ ขณะที่อาคารปี 2551 อาจต้องเผื่องบซ่อมบำรุงในอนาคต
4. แบรนด์และตำแหน่งการตลาด คอนโด Low Rise ยูนิตน้อยมักวางตัวเป็นสินค้าเฉพาะกลุ่ม ราคาต่อ ตร.ม. จึงสูงกว่าคอนโดตึกสูงจำนวนยูนิตมากในซอยเดียวกัน

ราคาที่สูงกว่าไม่ใช่ปัญหา ถ้าคุณได้สิ่งที่ตรงกับความต้องการจริง ๆ แต่ถ้าจ่ายเพิ่มเพื่อระบบที่ตัวเองไม่ได้ใช้ นั่นคือส่วนต่างที่ไม่คุ้ม

เรื่องการเดินเชื่อมรถไฟฟ้าเป็นตัวแปรสำคัญของทำเลนี้ ข้อมูลที่ยืนยันได้คือ Life @ Phahol-Ari อยู่ห่าง BTS สะพานควาย ประมาณ 450 เมตร และห่าง BTS อารีย์ ประมาณ 1.2 กิโลเมตร ส่วน Na Vara Phaholyothin 8 อยู่ในกลุ่มซอยพหลโยธิน 8 เดียวกัน จึงมีระยะเดินใกล้เคียงกันในภาพรวม แต่ควรเดินวัดจริงจากหน้าโครงการเอง เพราะปากซอยกับก้นซอยต่างกันหลายนาที นอกจากนี้ทำเลนี้ยังใกล้จตุจักร ทั้งตลาดนัดจตุจักร สวนจตุจักร และ MRT สวนจตุจักร ในระยะขับรถหรือต่อรถไม่ไกล

• เหมาะกับโครงการใหม่: คนที่อยากได้ห้องใหญ่หรือ Duplex 107.5–116 ตร.ม. ซึ่งหายากในซอยนี้
• เหมาะกับโครงการใหม่: คนที่ให้ค่ากับความเป็นส่วนตัวจากอาคาร 35 ยูนิต และงานระบบใหม่
• เหมาะกับมือหนึ่งเหลือขาย: งบจำกัดและอยากได้ราคาต่อ ตร.ม. ที่ต่ำกว่า
• เหมาะกับมือหนึ่งเหลือขาย: ต้องการเข้าอยู่ได้ทันที ไม่รอสร้างเสร็จ และอยากเห็นห้องจริงก่อนตัดสินใจ
• ทั้งสองแบบ: ควรเทียบค่าส่วนกลางต่อเดือนและระยะเดินจริงถึง BTS สะพานควายด้วยตัวเอง